De Nederlandse huizenmarkt koelt af, maar kopers hoeven voorlopig niet op lagere prijzen te rekenen. Rabobank verhoogt zijn verwachting naar 4,2 procent prijsstijging in 2026, terwijl een doorsnee huishouden nog altijd zo’n 80.000 euro tekortkomt.
Dat is opvallend, want eerder hield de bank voor de rest van dit jaar nog rekening met stagnerende huizenprijzen. De Nederlandse koopwoningmarkt blijkt volgens de economen echter behoorlijk robuust. Ondanks hogere rentes, economische onzekerheid en het conflict in het Midden-Oosten worden nog altijd veel woningen verkocht en blijven de prijzen oplopen.
Wel stijgen de prijzen inmiddels minder hard dan voorheen. Die afzwakkende groei is al sinds het voorjaar van 2025 zichtbaar.
39.000 voormalige huurwoningen drukken prijsstijging op woningmarkt
De belangrijkste reden voor de afkoeling is volgens Rabobank het grotere woningaanbod. Vooral voormalige huurwoningen verschijnen momenteel in groten getale op de koopmarkt. Verhuurders verkopen hun woningen, een ontwikkeling die ook wel de uitpondgolf wordt genoemd.
In de afgelopen vier kwartalen kwamen op die manier 39.000 woningen op de markt. Daardoor hebben potentiële kopers meer keuze en kunnen er meer woningen worden verkocht. Tegelijkertijd wordt de stijging van de huizenprijzen erdoor afgeremd.
„De markt koelt weliswaar af ten opzichte van vorig jaar, maar is nog altijd zeer krap”, zegt woningmarkteconoom Stefan Groot van Rabobank. Volgens hem zorgt de aanhoudende woningschaarste ervoor dat de prijzen blijven stijgen.
Ook hogere lonen dragen bij aan die prijsstijging. Rabobank verwacht daarom dat een gemiddelde koopwoning dit jaar 4,2 procent duurder wordt. Volgend jaar komt daar naar verwachting nog eens 3,2 procent bij.
Rabobank ziet nauwelijks effect Midden-Oosten op Nederlandse huizenmarkt
De huizenmarkt lijkt zich ondertussen weinig aan te trekken van de geopolitieke onrust. Hoewel de prijsgroei al langer afneemt, ziet Rabobank geen versnelde afkoeling sinds het begin van het conflict in het Midden-Oosten.
„Maar we zien geen versnelling van deze trend na de start van het conflict in het Midden-Oosten”, aldus Groot. De gevolgen van de oorlog voor de Nederlandse woningmarkt lijken volgens hem voorlopig beperkt.
Het grotere aanbod van huizen speelt momenteel dus een veel belangrijkere rol bij de afkoeling.
Doorsnee huishouden komt nog altijd 80.000 euro tekort voor koopwoning
Dat er meer huizen te koop staan, betekent bovendien niet dat een koopwoning ineens binnen handbereik is. De betaalbaarheid blijft volgens Rabobank een groot probleem.
Een huishouden met een doorsnee-inkomen kan nog altijd ongeveer 80.000 euro minder lenen dan nodig is om een doorsnee koopwoning te kunnen betalen. Voor veel woningzoekenden blijft de stap naar een eigen huis daarmee groot.
De extra verlichting door voormalige huurwoningen kan bovendien afnemen. Rabobank denkt dat de uitpondgolf waarschijnlijk zijn hoogtepunt heeft bereikt. De verkoop van huurhuizen zal naar verwachting vanaf nu geleidelijk teruglopen.
Nieuwbouw biedt voorlopig weinig verlichting
Meer woningen bouwen zou de krapte structureler kunnen verminderen, maar ook daar verwacht Rabobank op korte termijn geen grote versnelling. Er zijn recent wel veel bouwvergunningen afgegeven, maar problemen rond stikstof en het overvolle stroomnet kunnen de woningbouw de komende jaren in de weg zitten.
Daar komt bij dat de verkoop van nieuwbouwwoningen afneemt. Volgens de bank sluit het aanbod van nieuwbouw niet op alle plekken goed aan bij waar woningzoekenden behoefte aan hebben.
De woningmarkt bevindt zich daarmee in een opvallende situatie: er staan meer woningen te koop en de prijsstijging wordt minder sterk, maar van een ruime of goedkope koopmarkt is nog geen sprake.
Dit zijn de best gelezen artikelen van dit moment:
- CBS: 56 uitkeringsontvangers per 100 werkenden, maar vooral deze groep is opvallend groot
- Sander Lantinga zet kleurrijk huis in de Jordaan te koop: dit krijg je voor 1,675 miljoen euro
- Eva Jinek wil heel graag van Roxy Dekker (21) weten: ‘Heb jij Van Gaal gevraagd het woord piemel te zeggen?’
- Gea (48) in Burenruzies: ‘De buurvrouw plukt steeds zonder te vragen hortensia’s uit onze voortuin’
- Michelle (35) zat als tienermoeder in een jeugdgevangenis, jaren later werkte ze als jurist op de Zuidas
